DECISIONES PREVIAS A LA COMPRA
Para adquirir una propiedad
La compra de una propiedad es un procedimiento regulado que le permite asegurarse previamente de que el objeto de su compra está libre de cargas o condiciones restrictivas. Para ello, nada mejor que recurrir a los servicios de un abogado o gestor que se asegurará de que lo que desea comprar está en regla. No se conforme con los consejos bien intencionados de sus amigos. Un profesional experto en el tema comprobará para usted el registro de la propiedad y otros organismos, a fin de que la compra se realice sin problemas.
Contrato de compraventa o de arras
Cuando haya acordado el precio con el propietario o constructor, es recomendable firmar un contrato de opción de compra o contrato de arras. Este documento, que tiene carácter privado y temporal, se establece con anterioridad a la escrituración y sirve para fijar el precio, las condiciones de pago, la fecha para la escrituración y otras cláusulas que se acuerden.
Sin embargo, antes de firmar este documento preliminar, se debe tener constancia escrita de que el vendedor es el titular legal de esa propiedad y que ésta no tiene cargas. Una Nota Simple del Registro de la propiedad mostrará la situación legal en cuanto a posibles hipotecas, embargos u otras cargas.
Por otra parte, este contrato privado debe incluir todos los detalles relativos a la descripción de la propiedad, precio estipulado y fecha máxima de escrituración.
Y al ser un contrato de opción de compra, el comprador acepta el pago de una cantidad (normalmente un 10% del precio) que el agente inmobiliario entregará al vendedor o mantendrá en una cuenta especial de clientes. Caso de que el vendedor decidiera no proseguir con la venta, usted como comprador tiene derecho a recibir, como compensación, el doble de la cantidad entregada.
El contrato privado, a diferencia de la escritura pública, puede establecerse sin intervención notarial, lo cual le priva de la garantía que ofrece la intervención del Notario. Por otra parte, el contrato de opción no implica un cambio de titularidad ni da derecho a la entrega de llaves o libre disposición de la propiedad por parte del comprador.
La compra de una propiedad, tiene por tanto dos fases, una fase preliminar mediante el contrato de Opción de compra o Contrato de Arras y otra definitiva mediante la Escritura de Propiedad firmada ante Notario y su inmediata anotación en el Registro de la Propiedad.
Situación legal de la propiedad
Antes de firmar documento alguno o de hacer pagos, no tenga reparos en solicitar al vendedor, ya sea propietario, constructor o promotor, o bien al agente inmobiliario, que le facilite una copia de los siguientes documentos:
- Escritura de Propiedad
- Nota simple actual del Registro de la Propiedad
- Ultimo recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles (contribución urbana)
- Último recibo de la comunidad de propietarios, si procede.
- Antes de la firma de la Escritura ante Notario, deberá recibir y revisar los comprobantes de que la propiedad está al corriente de todos los pagos (agua, electricidad, teléfono, gas, recogida de basuras, etc).
- Certificado de habitabilidad, en especial cuando se trate de viviendas de nueva construcción.